20.1 Dove posso trovare maggiori informazioni in merito all’obbligo di dichiarare le prestazioni energetiche e la classe energetica degli edifici oggetto di annuncio commerciale per la vendita o la locazione?

Può trovare maggiori informazioni consultando la DGR IX/2555 e l'aggiornamento della nota informativa relativa alle competenze dei Comuni in merito al controllo e all’irrogazione delle sanzioni in materia di certificazione energetica degli edifici ed annunci commerciali per la loro vendita o locazione, inviata da Regione Lombardia a tutti i Comuni lombardi il 21 dicembre 2011, disponibili al seguente link.

 

20.2 Nel caso di annunci commerciali relativi alla vendita o alla locazione è sufficiente indicare la classe energetica dell’edificio?

No, oltre alla classe energetica relativa al riscaldamento a cui l’edificio appartiene, dovrà essere indicato anche il fabbisogno di energia primaria per il riscaldamento (kWh/m² per anno o KWh/m³ per anno) che identifica l’indice di prestazione energetica.

 

20.3 Quali tipologie di annunci sono soggetti all’obbligo di indicare la classe energetica e il fabbisogno energetico dell’edificio?

Come definito al punto 1 dell’allegato alla DGR IX/2555: “Tale obbligo si applica a tutti gli annunci pubblicati su giornali, manifesti, volantini, siti web, trasmessi alla radio o alla televisione, per conto di qualsiasi soggetto (persona fisica, società, cooperativa, associazione, fondazione, ente pubblico o privato, ecc.)”.

Tale obbligo è applicabile per tutte le destinazioni d’uso (come identificate nell’articolo 3 del Decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412 e s.m.i.)

 

20.4 Quale classe energetica e quale fabbisogno occorre inserire nell’annuncio commerciale finalizzato alla vendita o locazione di edifici, qualora quest‘ultimo risulti in corso di costruzione, e quindi sprovvisto di ACE?

Come definito al punto 2 dell’allegato alla DGR IX/2555: “Nel caso di annunci commerciali che riguardino la vendita o la locazione di edifici o di unità immobiliari per i quali siano in corso i lavori, dovrà essere indicato il fabbisogno di energia primaria per il riscaldamento (kWh/m² per anno o KWh/m³ per anno), riportato nella più recente relazione ex art. 28 della l.10/91 depositata presso il Comune di competenza, e la classe energetica corrispondente, calcolata in base alle tabelle contenute nel punto A.4 dell’allegato A alla DGR VIII/8745.

In tali annunci va espressamente riportata la dicitura “VALORE DI PROGETTO”, in modo da chiarire che i valori non fanno riferimento ad un attestato di certificazione energetica, ma alla relazione tecnica di cui all’art.28 della l.10/91.”.

 

20.5 Se un edificio esistente non è provvisto di ACE, è sufficiente predisporre una simulazione dell’ACE al fine di rispettare l’obbligo di dichiarare le prestazioni energetiche e la classe energetica degli edifici oggetto di annuncio commerciale per la vendita o la locazione?

No, come definito al punto 3 dell’allegato alla DGR IX/2555: “Nel caso in cui la suddetta certificazione non sia mai stata predisposta, il proprietario dovrà provvedere ad incaricare un soggetto certificatore al fine di redigere la certificazione energetica ai sensi della DGR 5018/2007, come aggiornata con DGR 8745/2008.” I dati da inserire nell’annuncio dovranno, quindi, essere quelli riportati sull’ACE di riferimento.

 

20.6 Se un edificio non è soggetto all’obbligo di ACE secondo quanto definito nella DGR VIII/8745, sono comunque obbligato ad indicare la classe ed il fabbisogno energetico al fine di rispettare l’obbligo di dichiarare le prestazioni energetiche degli edifici oggetto di annuncio commerciale finalizzato alla vendita o alla locazione?

No, come definito al punto 4 dell’allegato alla DGR IX/2555: “Sono esclusi dall’ambito di applicazione delle disposizioni di cui ai precedenti punti 1 e 2, le seguenti fattispecie:

a) i fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali quando gli ambienti sono mantenuti a temperatura controllata o climatizzati per esigenze del processo produttivo;

b) i fabbricati industriali, artigianali, agricoli e relative pertinenze qualora gli ambienti siano mantenuti a temperatura controllata o climatizzati utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti recuperabili;

c) gli edifici e le unità immobiliari prive di impianto termico (come definito al punto 2, lettera ee) della DGR 8745/2008) o di uno dei suoi sottosistemi necessari alla climatizzazione invernale;

d) le locazioni di immobili per una durata massima di 30 giorni.

Gli annunci commerciali inerenti alle fattispecie di cui sopra dovranno riportare la dicitura “IMMOBILE NON SOGGETTO ALL’OBBLIGO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA”.

 

20.7 Nel caso di annunci commerciali relativi alla vendita o alla locazione di più unità facenti parte dello stesso immobile, quanti ACE è necessario redigere?

Indipendentemente dalla motivazione per cui viene richiesto l’ACE, occorre considerare quanto riportato nel punto 10.2 della DGR VIII/8745, in cui viene definito che è consentito accorpare più unità immobiliari nel medesimo ACE, purché tali unità siano contraddistinte dalle seguenti caratteristiche:

• siano servite dal medesimo impianto di riscaldamento;
• abbiano la medesima destinazione d'uso;
• sia presente un unico proprietario o un amministratore a cui intestare l’ACE.

Dopo aver verificato tali condizioni, è quindi nelle facoltà del proprietario/amministratore dell’edificio richiedere al soggetto certificatore:

• un ACE riferito all'intero edificio (comprensivo di tutte le unità immobiliari);
• un ACE riferito ad una porzione di edificio (considerando, ad esempio, tutte le unità immobiliari con la medesima destinazione d’uso o appartenenti al medesimo proprietario);
• un ACE riferito a ciascuna singola unità immobiliare presente nell’immobile.

Di seguito vengono presentati, a titolo di esempio, alcune differenti tipologie di edifici per le quali viene indicato il numero di ACE minimo e massimo che è possibile predisporre in considerazione di quanto sopra riportato:

ESEMPIO 1: Edificio composto da 6 unità immobiliari con medesima destinazione d’uso, unico amministratore o proprietario ed impianto termico centralizzato.

Minimo: 1 ACE (1 ACE comprensivo di tutte le unità immobiliari)

Massimo: 6 ACE (1 ACE per ogni unità immobiliare)

ESEMPIO 2: Edificio composto da 6 unità immobiliari con impianto termico centralizzato e due differenti destinazione d’uso, ciascuna con un unico proprietario o amministratore.

Minimo: 2 ACE (1 ACE per ogni destinazione d’uso)

Massimo: 6 ACE (1 ACE per ogni unità immobiliare)

ESEMPIO 3: Edificio composto da 6 unità immobiliari con medesima o differente destinazione d’uso ed impianti termici autonomi.

6 ACE (1 ACE per ogni unità immobiliare)

 

20.8 Nel caso di annunci commerciali relativi alla vendita o alla locazione di più unità immobiliari facenti parte dello stesso immobile, quale valore occorre inserire nell’annuncio commerciale per la vendita o la locazione?

Dipende dal numero di ACE che sono stati predisposti per le unità immobiliari oggetto di annuncio commerciale.

In considerazione di quanto definito nel punto 10.2 della DGR VIII/8745 e delle specifiche fornite con precedente FAQ 20.7, nel caso di annunci commerciali relativi alla vendita o alla locazione di più unità facenti parte dello stesso immobile occorre procedere nel seguente modo:

1. qualora sia stato predisposto un ACE per ciascuna delle unità immobiliari oggetto di annuncio commerciale, il titolare dell'annuncio può, in alternativa:

• limitarsi ad indicare la classe ed il fabbisogno energetico minimi e massimi, per ciascuna destinazione d’uso presente nell’immobile;
• indicare per ciascuna unità immobiliare la classe ed il fabbisogno energetico riportati sul relativo ACE.

2. qualora sia stato predisposto un ACE relativo a tutte le unità immobiliari oggetto di annuncio commerciale, il titolare dell'annuncio deve indicare la classe ed il fabbisogno energetico riportati sull’ACE.

3. qualora l’edificio risulti in corso di costruzione, e quindi sprovvisto di ACE, il titolare dell'annuncio deve indicare il fabbisogno di energia primaria per il riscaldamento (kWh/m² per anno o KWh/m³ per anno), riportato nella più recente relazione ex art. 28 della l.10/91 depositata presso il Comune di competenza, e la classe energetica corrispondente, calcolata in base alle tabelle contenute nel punto A.4 dell’allegato A alla DGR VIII/8745. In tali annunci va espressamente riportata la dicitura “VALORE DI PROGETTO”, in modo da chiarire che i valori non fanno riferimento ad un attestato di certificazione energetica, ma alla relazione tecnica di cui all’art.28 della l.10/91.”

Si specifica che è diritto del potenziale acquirente /locatario, nonché controllore, chiedere la documentazione (ACE o relazione tecnica ex legge 10) da cui sono stati dedotti i dati riportati sull’annuncio.

 

20.9 Nel caso di annunci commerciali relativi alla vendita o alla locazione è necessario rispettare dei parametri grafici o di layout, al fine di indicare correttamente la classe ed il fabbisogno energetico?

No, facendo riferimento alle disposizioni dell’allegato alla DGR IX/2555, non viene definito un modello standard (misure e grafica) per dichiarare le prestazioni energetiche e la classe energetica degli edifici oggetto di annuncio commerciale per la vendita o la locazione.

 

20.10 Nel caso di annunci commerciali relativi alla vendita o alla locazione la violazione dell’obbligo sussiste qualora il contratto/ordinativo per disporre la pubblicazione dell’annuncio sia stato effettuato prima del 1.1.2012?

No, la pubblicazione di annunci “pattuiti”, ovvero contrattualizzati, prima di tale data non sarà soggetta a sanzioni, fino a conclusione di quanto previsto nel contratto originario. Si sottolinea che il contratto a cui si fa riferimento è quello per l’uso degli spazi su cui pubblicare gli annunci, non quello tra il proprietario dell’immobile e l’intermediario che deve curarne la vendita.

Si possono trovare maggiori informazioni in merito consultando l'aggiornamento della nota informativa relativa alle competenze dei Comuni in merito al controllo e all’irrogazione delle sanzioni in materia di certificazione energetica degli edifici ed annunci commerciali per la loro vendita o locazione, disponibile al seguente link.

 

20.11 A quale organo compete l’accertamento e la contestazione della violazione nel caso di annunci commerciali relativi alla vendita o alla locazione?

Come definito nel punto 5 dell’allegato alla DGR IX/2555: “L’accertamento e la contestazione della violazione, nonché l’irrogazione e l’introito della relativa sanzione competono al Comune in cui è situato l’edificio o l’unità immobiliare oggetto dell’annuncio commerciale.”

 

20.12 A chi deve essere contestata la violazione relativa al mancato inserimento della classe e del fabbisogno energetico negli annunci commerciali?

Per quanto l'Attestato di Certificazione Energetica (ACE) debba essere predisposto a cura del proprietario dell'immobile, la violazione dell'obbligo relativo al mancato inserimento dei dati relativi al suddetto attestato negli annunci commerciali deve essere contestato al titolare degli annunci medesimi, a prescindere dal fatto che tale titolare sia lo stesso proprietario o un altro soggetto.

 

20.13 Nel caso di annunci commerciali relativi alla vendita o alla locazione, l’obbligo di indicare la classe e il fabbisogno energetico si applica anche per gli edifici ubicati al di fuori del territorio di competenza della Regione Lombardia?

L'obbligo riguarda gli annunci commerciali finalizzati alla vendita o alla locazione di singole unità immobiliari o di interi edifici ubicati sul territorio regionale; pertanto, non incorrono in alcuna violazione gli annunci relativi ad edifici ubicati al di fuori del territorio di competenza della Regione Lombardia.

 

20.14 A chi mi devo rivolgere per richiedere una valutazione di dettaglio relativa alla corretta modalità di indicazione della classe e del fabbisogno energetico negli annunci commerciali finalizzati alla vendita o alla locazione di edifici?

Per maggiori chiarimenti riguardanti valutazioni di dettaglio in merito alla corretta indicazione della classe e del fabbisogno energetico negli annunci commerciali finalizzati alla vendita o alla locazione di edifici, occorre confrontarsi con l’ente incaricato dell’accertamento e della contestazione della violazione, ovvero il Comune in cui è ubicato l’edificio o l’unità immobiliare oggetto di annuncio commerciale.

Si specifica che è diritto del potenziale acquirente /locatario, nonché controllore, chiedere la documentazione (ACE o relazione tecnica ex legge 10) da cui sono stati dedotti i dati riportati sull’annuncio.

 

20.15 L’annuncio di vendita a mezzo di avviso asta pubblica può ritenersi equiparata ad un annuncio commerciale di vendita a tutti gli effetti di legge?

Si, tale fattispecie è soggetta all’obbligo di dichiarare la classe ed il fabbisogno energetico ai sensi della DGR IX/2555. Rimangono, in ogni caso, escluse da tale obbligo le tipologie di edifici che ai sensi della DGR VIII/8745 non sono soggette all’obbligo di ACE. Per maggiori chiarimenti si veda la precedente FAQ 20.6.

 

20.16 L'annuncio per la cessione/vendita di un’attività commerciale è soggetto all'obbligo di riportare la classe energetica e l'indice di prestazione energetica dell'edificio in cui si svolge l'attività commerciale stessa?

Si, poiché l'attività commerciale viene esercitata all'interno di un determinato edificio e ciò che viene ceduto all'acquirente è (oltre all'arredo e ai beni presenti, ecc) il diritto al subentro nell'edificio stesso, mediante sublocazione da parte di colui che cede l'attività commerciale. Pertanto, le prestazioni energetiche, con i potenziali costi di gestione, dell'edificio devono essere portati a conoscenza dell'acquirente, come avviene in caso di locazione o compravendita. Qualora si predisponga un annuncio commerciale per tali tipologie, sarà quindi obbligatorio dichiarare la classe ed il fabbisogno energetico ai sensi della DGR IX/2555. Rimangono, in ogni caso, escluse da tale obbligo le tipologie di edifici che ai sensi della DGR VIII/8745 non sono soggette all’obbligo di ACE. Per maggiori chiarimenti si veda la precedente FAQ 20.6.

 

20.17 La stipula di un contratto di sublocazione di edificio è equiparata alla locazione di edificio?

Si, pertanto la stipula del relativo contratto dovrà essere preceduta dalla redazione dell’ACE e, qualora si predisponga un annuncio commerciale finalizzato alla sublocazione, sarà quindi obbligatorio dichiarare la classe ed il fabbisogno energetico ai sensi della DGR IX/2555. Rimangono, in ogni caso, escluse da tale obbligo le tipologie di edifici che ai sensi della DGR VIII/8745 non sono soggette all’obbligo di ACE. Per maggiori chiarimenti si veda la precedente FAQ 20.6.